三条线全红！这家外资地产商出“妖”了

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然而，比增收不增利、少数股份侵蚀获利更值得忧虑的是，扣除非持续性大抵后，中交地产商归母净亏损4.32亿元。这是数十年来，中交地产商扣非归母业绩的首亏。

靠非持续性大抵收获利裂口，中交地产商打了“三张牌”。

2021年，中交地产商录得非持续性大抵9.29亿元，去年同期增长67.69%。其中，丧失统治权后，只剩持股按理应效用重新计量单位产生的利得将近7.67亿元，相对来说2020年的9672万元激增数7倍。只能这一项汇总数据，分之二当期税以前获利的50.5%。

理应效用，可以认知为市价，大多完全是特指捡卖双方在公平交易的条件下和自愿的完全所确定的商品价格。

非常简单来说，中交地产商通过持股转让或促使引进外资，引入合则有方，得不到了对部分全资统治权，同时借此机会，将只剩持股按理应效用重新评估，从而想得到了这笔7.67亿元的“意外收益”。

报告年内，中交地产商处理方式的主要全资有三家，分别是中交花创(钱塘)恒生银行香港）可用公司（表列出通称“中交花创”）、汕头中泓投资商香港）可用公司（表列出通称“汕头中泓”）、余杭雅郡恒生银行香港）可用公司（表列出通称“余杭雅郡”）。

中交地产商将钱塘花创2%持股转让给深圳市联雅讨论香港）可用公司，只剩持股49%；将汕头中泓 2%持股转让给嘉信(汕头)城市更新投资合伙人企业(可用合伙人)，只剩持股48.99%；钱塘凯曜恒生银行香港）可用公司对余杭雅郡注资104,798,307.00 元，取得 51%的持股，中交地产商间接持股分之一再降为 48.93%。

持股转让后，汕头中泓由全资转为合营公司，余杭雅郡、中交花创由全资转为该集团。

值得注意的是，年内处理方式全资的交易对价只能2288.81万元，而上半年处理方式日，这些公司除此以外始终保持亏损状态，共五净亏损1732.12万元。

显然，中交地产商转让股份的主要目标并不在于回笼资金，最小的好处是拿到了7.67亿元非持续性大抵，这是适当2021年业绩不会转亏的关键。

三本站全抬起的外资企业“异数”

实际上，除了上述三家公司正因如此，中交地产商旗下还有多家公司由并表全资转至合该集团。最主要郑州滨悦投资商开发香港）可用公司、中交富力和美(北京)恒生银行香港）可用公司、温州中交梁辉恒生银行香港）可用公司。

上半年2021年底，中交地产商对合营、该集团的年中持股投资达到50.66亿元，相对来说于2020年底的22.61亿元，大幅度增长124.16%。

将并表全资转入合该集团，关的利息也将被转移至表外，对于三本站全抬起的中交地产商来说，可以算是一举两得。

数两年来，中交地产商有息利息生产能够增速较快。

wind汇总数据显示，上半年2021年底有息利息已时是500亿，大部分是2017年的五倍。

其中，短期借贷8.89亿元，一年内到期的有息利息166.64亿元，紧接著付款及付款等价物数107.62亿元，短期债务发挥作用67.91亿元裂口。

另一汇总数据则显示，中交地产商的债务担忧不只能来自于表另有息债务。

紧接著，中交地产商实际担保余额共五为166亿元，分之二公司净资产的分之一为509.44%。其中，直接或间接为资产利息率时是过 70%的被担保对象提供的债务担保余额为150.08亿元，分之二比时是过90.4%。

面对高额的债务担忧，中交地产商尚不能仅靠自身“胚胎”债务。紧接著，中交地产商经营文艺活动产生的贷款人净额为-44.52亿元，已年中三年“告负”，其贷款人来源主要仅靠担保。

在一般担保渠道正因如此，中交地产商有自己的“新形式”。据核定，2021年中交地产商拟向香港）可用公司股份中交投资商纳斯达克公司（最主要下属香港）可用公司全资，表列出通称“地产商纳斯达克公司”）借入款项不时是过 100 亿元，借贷年利率不时是过 10%，投资人借贷有效期限自到攒之日起不时是过 60 个同年。

尽管有着“亲子”关系，但借贷利率将近10%，远高于一般担保。据揭露，中交地产商资金偏低效率列车运行为3.8%~6.5%，发债效率列车运行为3.52%~4.99%，信托担保效率列车运行在6%~8.5%。

上次4同年、7同年、12同年，中交地产商向地产商纳斯达克公司分别借贷 20 亿元、11亿元、23亿元，并在12同年将部分借贷开展同年会。

最主要向地产商纳斯达克公司借贷 26.8亿元同年会两年；香港）可用公司全资中交地产商杭州香港）可用公司向地产商纳斯达克公司借贷3.5亿元同年会 2 年；香港）可用公司全资重庆市中房嘉润投资商开发香港）可用公司向地产商纳斯达克公司借贷4.9亿元同年会 2 年；香港）可用公司全资重庆市中交西南恒生银行香港）可用公司向地产商纳斯达克公司借贷 6,000 万元同年会 2 年。

有息债生产能够激增、高息担保、部分借贷同年会......债务高压之下，中交地产商连抬起“三条红本站”，带进纳斯达克外资企业中唯一的 “红档”房企。

上半年2021年底，中交地产商净利息率为217.7%，剔除预收攒款后的资产利息率为82.0%，付款短债比为0.6倍。

业绩能够攀升，财务安全系数不高，综合性来看，这份修订本远不如预期。连中交地产商自己都说，“我们也认为以前的股市已经相比时是过公司的实际效用”。

但它还是强势的锁住有了12个涨停，大家心中会回答，凭什么呢？

老股民一语道破天机：“炒写实看什么业绩？”

游资最酷爱的，是追涨和恰巧；而韭菜最酷爱的，是站岗和割肉。

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